高力國際：“變美”消費或成寫字樓另類增長點

近日，高力國際發佈專題研究報告《耳目醫新，中國“變美”消費帶動地產需求》，報告認爲，中國日益增長的醫療健康類支出或將提升寫字樓及商場物業的市場需求。業主可通過提供更多適合醫療機構入駐的空間，以抓住健康醫療行業發展的機會。

2015年10月，十八屆五中全會首次提出推進健康中國建設，“健康中國”上升爲國家戰略。事實上，“健康中國”已醞釀多年。從2009年的“新醫改”到2016年的《“健康中國2030”規劃綱要》直至2019年的《健康中國行動（2019-2030年）》，推動全民健康的戰略政策正相繼落地。

而中國作爲全球第二大醫療保健市場，醫療保健支出佔GDP的比重僅爲6.4%，與發達國家的11.2%相比依然較低。此外，中國的公共醫療機構超負荷運轉，承擔了80%以上的基礎醫療服務，導致醫療資源的嚴重短缺，以及醫療服務較差的局面。

近年來，在人口老齡化趨勢下，大衆對於醫療健康服務的需求逐年增長，這當中民營醫療服務更獲得了快速發展。非公立醫療機構的發展除可減輕公立醫院的壓力，更可在提高醫療效率以及滿足多元化醫療需求等方面發揮重要作用。高力國際預計，2020年中國的醫療保健支出將高達8萬億元人民幣，同時，將在未來五年保持雙位數增長。隨着民營機構更多參與醫療健康產業，對於寫字樓和商場物業的需求也將穩步提升。

高力國際充分分析業主及租戶各方利益，提出針對性建議：私立醫療機構可更多考慮租賃寫字樓。一方面由於近年來寫字樓空置率不斷提升，因此能夠獲得更優惠的租金；另一方面寫字樓能夠提供較大的租賃面積，滿足醫療機構的業務需求。業主則建議可選擇與大型醫療連鎖機構或者國外成熟品牌合作，消化閒置空間並改善其租戶結構。同時，高力國際指出，業主和醫療機構都應實時跟進政策法規對醫療機構選址要求的變動，以減少不確定性，例如自2018年以來上海實施的嚴格的消防法規在審批上給業主和醫療機構帶來一定不確定性。

市場高速增長，齒科與醫美機構獲業主認可

根據2019年上海市社會辦醫療機構設置指引的具體細則，醫療機構選址需滿足有相對獨立的出入通道、獨立的通風系統以及不得緊鄰幼托機構等要求，並須獲得市（區）衛計委，消防部門以及環保部門審批。各類醫療機構中，牙科和醫美進入寫字樓比例較高。其中，牙科診所通常所佔面積較小，牙科設備體積和輻射相對最低，使得牙科診所在選址上更爲靈活，同時選項也更多。根據高力國際對前五大連鎖牙科診所的調查，靠近地鐵站交通便利的寫字樓（33%）和商場（30%）成爲首選，兩者合計佔比達60%以上，沿街店鋪則通常選擇在居民區附近。

2019年，在高力國際調查的57家牙科診所中，有24家牙科診所將選址設在辦公室，佔總數的42%。在上海，寫字樓仍然是牙科診所的首選地點，除租金相較商場低廉外，寫字樓爲高端客戶提供了更好的隱私。同時，由於牙科診所相比其他醫療機構投訴更少，且願意簽訂長期穩定的租約，因此業主目前對齒科的接受程度相較其它醫療機構高。

和牙科診所相比，醫美機構通常需要更大的空間，因爲外科手術需要更多的設備以及獨立的手術室。連鎖美容店通常在沿街店鋪中佔據2,000平方米（21,500平方英尺）的面積。由於租金相較辦公室或沿街店鋪高，並且商場通常很難提供大面積場地，醫美機構普遍較少選址商場。中國醫美行業正處於成長階段，增長潛力較大，與美國或日本等成熟市場相比，中國醫美的滲透率依然較低僅爲1.2%。未來年輕消費羣體（20-39歲女性人數爲1.7億人）年齡漸長將增加醫美的消費金額和頻次，另一方面醫美對於中老年婦女滲透率提高也會提振需求（目前中國40歲以上醫美滲透率僅爲0.19），醫美的需求持續增長亦將部分轉化成對寫字樓需求的增長。